Αλλαγές στη φορολόγηση των ενοικίων

Αλλαγές έρχονται στον τρόπο φορολόγησης των εισοδημάτων από την ενοικίαση ακινήτων, όπως προβλέπει το σχέδιο που έχει εκπονήσει το υπουργείο Οικονομικών...
στο πλαίσιο του διαλόγου που πραγματοποιήθηκε μεταξύ των κομμάτων που στήριξαν την κυβέρνηση Παπαδήμου.

Σύμφωνα μ' αυτό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν το δικαίωμα να φορολογηθούν αυτοτελώς για τα εισοδήματά τους από ενοίκια, μόνο εάν και εφόσον
προκαταβάλουν το φόρο εισοδήματος.

Το σχέδιο περιλαμβάνει:

- ο φορολογούμενος που έχει εισόδημα από ενοίκια θα έχει τη δυνατότητα να επιλέξει αν το εισόδημα αυτό θα φορολογηθεί αυτοτελώς ή με βάση τις γενικές διατάξεις, δηλαδή τη φορολογική κλίμακα.

- θα συμφέρει τους φορολογούμενους με υψηλό εισόδημα από ενοίκια να επιλέξουν την αυτοτελή φορολόγηση διότι με βάση το σημερινό καθεστώς το εισόδημά τους αυτό φθάνει να φορολογείται με συντελεστή έως και 45%. Με βάση τη σημερινή κλίμακα φορολογίας εισοδήματος, θα συμφέρει η επιλογή της φορολόγησης με βάση την κλίμακα, τους φορολογούμενους που έχουν συνολικό εισόδημα έως 16.000 ευρώ. Για υψηλότερο εισόδημα θα συμφέρει η επιλογή της αυτοτελούς φορολόγησης με συντελεστή 20% όπως έχει καθοριστεί στο πλαίσιο του διαλόγου.

- Ο φορολογούμενος που θα επιλέγει την αυτοτελή φορολόγηση θα υποχρεώνεται να υποβάλει στην εφορία σχετική δήλωση έως τις 20 Ιανουαρίου κάθε έτους. Ο φόρος θα βεβαιώνεται με την κατάθεση της δήλωσης αυτοτελούς φορολόγησης και θα καταβάλλεται αμέσως. Αντίθετα όσοι επιλέγουν την φορολόγηση με βάση τις γενικές διατάξεις θα δηλώνουν το εισόδημα από τα ενοίκια μαζί με το υπόλοιπο εισόδημα στη ετήσια φορολογική δήλωση και θα καταβάλλουν το σχετικό φόρο μετά την εκκαθάρισή της, δηλαδή σε έως και τρεις διμηνιαίες δόσεις όπως γίνεται σήμερα.

Το συγκεκριμένο σύστημα φορολόγησης αναμένεται να προκαλέσει σημαντική μείωση στα φορολογικά έσοδα καθώς χιλιάδες μεγαλοϊδιοκτήτες θα δουν το φορολογαριασμό για το εισόδημα από ενοίκια να μειώνεται, με τα στελέχη όμως του υπουργείου Οικονομικών αλλά και τα στελέχη των κομμάτων που πήραν μέρος στο σχετικό διάλογο, να αντιτείνουν ότι η αυτοτελής φορολόγηση θα προκαλέσει σημαντική μείωση της φοροδιαφυγής στα ενοίκια, καθώς πολλοί είναι αυτοί που δεν δηλώνουν τα σχετικά εισοδήματα λόγω της υψηλής φορολόγησης τους. Επισημαίνοντας δε, ότι, με την προείσπραξη θα υπάρξει άμεση τόνωση και των φορολογικών εσόδων από την αρχή κάθε έτους.

Με συντελεστή άνω του 70% φορολογούνται τα ενοίκια

Σε επίπεδα που παραπέμπουν όχι σε υπερφορολόγηση, αλλά σε δήμευση, φθάνει ο πραγματικός συντελεστής φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα. Από τα 100 ευρώ ενοίκιο που μπορεί να εισπράττει ένας φορολογούμενος που εκμισθώνει ένα διαμέρισμα, τελικά στην τσέπη του φθάνουν να μένουν μόλις τα 25. Πρόκειται για το αποτέλεσμα της φορολογικής πολιτικής των τελευταίων δυο ετών, στην οποία αγαπημένος στόχος ήταν τα ακίνητα. Ένα παράδειγμα είναι αρκετό για να πιστοποιήσει του λόγου το αληθές.

Ας υποθέσουμε ότι ένας φορολογούμενος είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος επιφάνειας 65 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή των Αμπελοκήπων. Το εκμισθώνει με μηνιαίο μίσθωμα 320 ευρώ, δηλαδή το ετήσιο έσοδό του από το συγκεκριμένο ακίνητο είναι 3.840 ευρώ. Ας αρχίσουμε τώρα να καταγράφουμε τις φορολογικές επιβαρύνσεις του:

1. Φόρος εισοδήματος με βάση τη φορολογική κλίμακα. Ανάλογα με το ύψος του εισοδήματός του ο φορολογούμενος θα καταβάλει στην εφορία έως και το 45% του μισθώματος που εισπράττει. Δηλαδή θα καταβάλει στην εφορία ετησίως τα 1.728 ευρώ για το φόρο εισοδήματος με βάση τη φορολογική κλίμακα.

2. Συμπληρωματικός φόρος. Στο εισόδημα από ενοίκια η εφορία επιβάλει πρόσθετο φόρο 1,5%. Στην προκειμένη περίπτωση ο φορολογούμενος θα καταβάλει συμπληρωματικό φόρο 57,6 ευρώ ετησίως.

3. Έκτακτη εισφορά “αλληλεγγύης” επί των εισοδημάτων. Ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος φθάνει ακόμη και στο 4%, δηλαδή έως και 153,6 ευρώ ετησίως.

4. Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ). Πρόκειται για το γνωστό χαράτσι στα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Αν υποθέσουμε ότι το διαμέρισμα είναι παλαιότητας άνω των 25 ετών και βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.400 ευρώ τότε το συγκεκριμένο διαμέρισμα επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη του με ετήσιο χαράτσι 325 ευρώ.

5. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας. Αν υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης έχει εκτός από αυτό το διαμέρισμα στην κατοχή του και άλλα ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ τότε θα κληθεί να καταβάλει ετησίως και ΦΑΠ ύψους 109,2 ευρώ (0,2% επί της αντικειμενικής αξίας του διαμερίσματος η οποία ανέρχεται στα 54.600 ευρώ).

6. Έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού. Θεσπίστηκε από φέτος και κοστίζει κατ΄ ελάχιστον 150 ευρώ. Έχει δεκαετή διάρκεια, δηλαδή επιβαρύνει το διαμέρισμα με 15 ευρώ ετησίως.

7. Έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρολογικής εγκατάστασης. Χρεώνεται συνήθως 60 ευρώ και έχει διάρκεια 14 ετών, δηλαδή 4,3 ευρώ ετησίως.

8. Δαπάνες συντήρησης και επισκευών. Δεν πρόκειται για φόρο. Ωστόσο επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη σημαντικά αφαιρώντας του σημαντικό μέρος από το εισόδημα που εισπράττει. Για ένα διαμέρισμα όπως αυτό του παραδείγματος το ετήσιο κόστος συντήρησής του ανέρχεται περίπου σε 400 ευρώ (κόστος βαφής κάθε τρία έτη, αποκατάσταση βλαβών κλπ).

Με όλα τα παραπάνω ο συνολικός λογαριασμός που πληρώνει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μπορεί να ανέλθει στα 2.792,70 ευρώ. Από το εισόδημα του ενοικίου αφαιρείται κατά συνέπεια περίπου το 73% λόγω κυρίως φόρων και κόστους συντήρησης. Να σημειωθεί ότι στην περίπτωση που υπάρξει διένεξη με τον ενοικιαστή για μη καταβολή μισθωμάτων, τότε τα νομικά έξοδα για την αποβολή του τελευταίου από το διαμέρισμα ανεβάζουν ακόμη περισσότερο το κόστος για τον ιδιοκτήτη.

Η οικοδόμηση κατοικιών για την εξασφάλιση εισοδήματος από την ενοικίαση ήταν μια επένδυση που παραδοσιακά οι Έλληνες προτιμούσαν. Αποτελούσε ένα μοχλό για την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά σήμερα η υπερφορολόγηση έχει κάνει αυτήν την επένδυση ασύμφορη.

Στην περίπτωση του παραπάνω παραδείγματος το ποσοστό φορολόγησης του εισοδήματος μειώνεται εφόσον ο φορολογούμενος έχει χαμηλότερο εισόδημα και εμπίπτει σε χαμηλότερο συντελεστή της κλίμακας φορολογίας εισοδήματος. Στη συντριπτική πλειονότητα των φορολογούμενων ωστόσο, ο πραγματικός συντελεστής φορολόγησης δεν υποχωρεί κάτω από το 50% έως 60%.