Η Ελλάδα, 33η στον δείκτη διαφάνειας της κτηματαγοράς

«ΗΜΙΔΙΑΦΑΝΗΣ» ΑΓΟΡΑ ΜΕ ΠΟΛΛΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ...

Σ' αυτήν την περίπτωση, η διαφάνεια σχετίζεται με τη διαφθορά, οπότε θεωρείται ως ένα εργαλείο μείωσης της διαφθοράς.

Όμως, η διαφάνεια έχει μεγάλη σημασία και για τον τομέα της κτηματαγοράς. Οι επενδυτές εντός και εκτός χώρας, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι εταιρείες ανάπτυξης, και άλλοι φορείς επιδιώκουν αντικειμενική πληροφόρηση και ελπίζουν σε κάποια κριτήρια ηθικής για την αγορά ακινήτων.

Η ελληνική αγορά, κυρίως τα τελευταία χρόνια, έχει γίνει ιδιαίτερα δύσκολη και περίπλοκη, αφού οι νόμοι, το φορολογικό σύστημα, η πολεοδομία και γενικά όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς δεν μπορούν να δώσουν σαφή δεδομένα για την επικρατούσα ρευστή κατάσταση, απομακρύνοντας τους όποιους επενδυτές. Εκτός από τις άλλες στρεβλώσεις της κτηματαγοράς, χρειάζεται η ύπαρξη κάποιου επιπέδου διαφάνειας.

Η Lones Lang LaSalle έχει αναπτύξει τον Δείκτη Διαφάνειας της Κτηματαγοράς (Jones Lang LaSalle Real Estate Transparency Index - RETI), καλύπτοντας 102 αγορές παγκοσμίως. Ο σκοπός του δείκτη RETI είναι να βοηθήσει τους επενδυτές της αγοράς να αντιληφθούν τις σημαντικές διαφορές, όταν αυτοί συναλλάσσονται κυρίως σε ξένες χώρες.

Ο δείκτης RETI κινείται στο διάστημα τιμών από ένα έως πέντε. Η χώρα, στην οποία έχει ο δείκτης RETI τιμή ίση με τη μονάδα (=1) θεωρείται ότι διαθέτει διαφανή κτηματαγορά, ενώ κάποια χώρα που εμφανίζει τιμή δείκτη ίση με πέντε, έχει μια εντελώς αδιαφανή κτηματαγορά.

Έτσι, προκύπτουν πέντε βαθμίδες διαφάνειας:
Υψηλή διαφάνεια, όταν η τιμή του δείκτη κυμαίνεται μεταξύ 1 και 1,7
Διαφάνεια, όταν η τιμή του δείκτη κινείται μεταξύ 1,71 και 2,45
Ημιδιαφάνεια, όταν η τιμή του δείκτη βρίσκεται μεταξύ 2,46 και 3,46
Χαμηλή διαφάνεια, όταν η τιμή του δείκτη βρίσκεται μεταξύ 3,47 και 3,97
Αδιαφάνεια, όταν η τιμή του δείκτη κυμαίνεται μεταξύ 3,98 και 5

Η Ελλάδα βρίσκεται στην 33η θέση, έχοντας τιμή του Δείκτη Διαφάνειας (RETI) ίση με 2,71 για το έτος 2014. Το 2012 η Ελλάδα βρισκόταν επίσης στην 33η θέση, σε σύνολο χωρών 97, με τιμή του δείκτη ίση με 2,84.

Παρατηρείται ότι η χώρα μας βρίσκεται στην ίδια ομάδα των ημι-διαφανών χωρών μαζί με τις Ρουμανία, Σλοβακία, Τουρκία, Κροατία, Ισραήλ και Ρωσία (1η και 2η βαθμίδα). Ασφαλώς, χρειάζεται μεγάλη προσπάθεια και από την πολιτεία, αλλά και τους παράγοντες της κτηματαγοράς για να ξεφύγει από την κατάσταση των ημιδιαφανών αγορών.

Επισημαίνεται ότι δεν είναι δυνατόν η χώρα μας να επιδιώκει, μέσα στο πλαίσιο της ανάπτυξης του τουρισμού, την εξοχική κατοικία, τις ξενοδοχειακές μονάδες και η κτηματαγορά να βρίσκεται σε κατάσταση ημι-διαφάνειας. Η χώρα αναζητά ξένους επενδυτές, τι στιγμή που ελλοχεύει ο επενδυτικός κίνδυνος για τη χώρα, οι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν συχνά, οι αξίες δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα και εξακολουθούν να υφίστανται και άλλες γνωστές παθογένειες του συστήματος.

ΟΙ ΣΟΒΑΡΟΙ ΕΠΕΝΔΥΤΕΣ
Επίσης, οι χώρες που έχουν μεγάλη διαφθορά (Βουλγαρία, Ελλάδα, Ρουμανία, Κροατία), ανήκουν σε εκείνες τις χώρες που η διαφάνειά τους στην κτηματαγορά βρίσκεται στην τρίτη βαθμίδα (ημι-διαφανείς χώρες). Επίσης, παρατηρείται ότι οι χώρες που έχουν διαφανείς και ώριμες αγορές, όπως είναι το Ηνωμένο Βασίλειο, η Φινλανδία, η Ολλανδία, η Δανία και η Σουηδία εμφανίζουν τη μικρότερη διαφθορά. Οι σοβαροί επενδυτές στην αγορά των ακινήτων λαμβάνουν τις επενδυτικές τους αποφάσεις διερευνώντας την αξιολόγηση της κτηματαγοράς, αλλά συγχρόνως και παράγοντες εκτός κτηματαγοράς, όπως είναι η διαφθορά.

Είναι προφανές ότι η μελλοντική ανάπτυξη της κτηματαγοράς εξαρτάται κυρίως από τις κυβερνητικές πολιτικές. Η οικονομική κατάσταση της χώρας εξακολουθεί να επηρεάζει τις αντιλήψεις και τα ενδιαφέροντα των ξένων επενδυτών για την ελληνική κτηματαγορά.

Η ποιότητα της διακυβέρνησης στον τομέα της κτηματαγοράς σχετίζεται με τη συνολική διακυβέρνηση της οικονομίας και της κοινωνίας.

Συμπερασματικά, η διαφάνεια στην κτηματαγορά σχετίζεται με το επίπεδο διαφθοράς της χώρας. Κοινωνίες που διακρίνονται από υψηλή ποιότητα διακυβέρνησης και συνακόλουθα διαφθορά είναι πιθανό να έχουν διαφάνεια και στην κτηματαγορά τους.

Μεγάλο ενδιαφέρον, ελάχιστες οι αγοραπωλησίες από ξένους επενδυτές
Η εξοχική κατοικία έχει ζήτηση, αλλά δεν έχει... αγοραστές

Ανθρακες αποδείχθηκε ο θησαυρός των εξοχικών κατοικιών τα τελευταία χρόνια. Οσοι ήλπιζαν ότι μετά τους Ολυμπιακούς του 2004 θα προκύψει μαζικό κύμα αγοραστών που θα θελήσουν να αποκτήσουν κάποιο παραθεριστικό σπίτι στην Ελλάδα διαψεύστηκαν. Είτε λόγω της κρίσης στην κτηματαγορά, είτε εξαιτίας της πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας, είτε λόγω της μεγάλης γραφειοκρατίας ή της έλλειψης υποδομών, τελικά οι ξένοι έχουν μείνει με το ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα.

Αλλωστε, το να μπαίνει στην Ελλάδα συνάλλαγμα ύψους 80 - 100 εκατ. ευρώ τον χρόνο για αγορά εξοχικών δεν αποτελεί επιτυχία για τον κλάδο της εξοχικής κατοικίας, όταν στις ανταγωνίστριες χώρες (Τουρκία, Ισπανία, Πορτογαλία, Ντουμπάι) γίνεται... πάρτι.

Ούτε ο θεσμός της παραχώρησης βίζας για αγορές πάνω από 250 χιλ. ευρώ βοήθησε ιδιαίτερα καθώς ήταν μεμονωμένες οι αγοραπωλησίες που έγιναν.

Το ενδιαφέρον πάντως παραμένει υψηλό. Σύμφωνα με τον Γ. Πετρά, διευθύνοντα σύμβουλο της Engel & Volkers στη Ρόδο, την αγορά παραθεριστικής κατοικίας στα ελληνικά νησιά ερευνούν με μεγάλο ενδιαφέρον γερμανόφωνες εφημερίδες, περιοδικά και ηλεκτρονικά ενημερωτικά site. Το ερευνητικό ενδιαφέρον των γερμανόφωνων ΜΜΕ βρίσκεται σε απευθείας σύνδεση με το ζωηρό αγοραστικό ενδιαφέρον Γερμανών, Αυστριακών ή Ελβετών εν δυνάμει επενδυτών!

Τα δημοσιεύματα εστιάζουν στην αγορά ακινήτων στο νησί της Ρόδου, που προσελκύει μεγάλο αριθμό αγοραστών και υποψήφιων επενδυτών. Το διάστημα Ιουνίου - Ιουλίου υπήρξαν πολυάριθμα ρεπορτάζ από έγκριτες εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας, όπως είναι η «ZEIT», η «Welt», η «Sueddeutche Zeitung», η «Handelsblatt», η «Frankfurter Allgemeine» και η «Neue Zuricher Zeitung»!

Το άρθρο της «ZEIT» με τίτλο «Θέα στη θάλασσα σε ευνοϊκές τιμές» αναφέρει ότι στα νησιά του Αιγαίου υπάρχουν ακίνητα που κοστίζουν όσο ένα διαμέρισμα τριών δωματίων σε μία γερμανική μεγαλούπολη! Παράλληλα, το οικονομικό περιοδικό «Wirtschaftwoche» καλεί τους αναγνώστες του να... αρπάξουν τις ευκαιρίες στη Ρόδο! Η ζήτηση προέρχεται κατά κύριο λόγο από Γερμανούς, Αυστριακούς, Ελβετούς και δευτερευόντως από Βέλγους, Γάλλους και Ολλανδούς.

Σε ό,τι αφορά βέβαια τις τιμές των ακινήτων, ο κ. Πετράς διευκρινίζει ότι μπορεί να σημειώθηκαν, λόγω της οικονομικής κρίσης που βιώνει η Ελλάδα, μειώσεις έως και 30%, εδώ και ένα χρόνο όμως οι τιμές παραμένουν σταθερές, καθώς μάλιστα δεν υπάρχει απεριόριστη προσφορά ακινήτων. Κυρίως για τον τελευταίο αυτό λόγο ο κ. Πετράς προβλέπει αύξηση στις τιμές, σύμφωνα με τις δηλώσεις του στο άρθρο του Handelsblatt με τίτλο: «Το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα».

Η αστάθεια στο δημοσιονομικό πεδίο στην Ελλάδα αποτελούσε πάντα έναν ανασταλτικό παράγοντα για τους Ευρωπαίους που ήθελαν να επενδύσουν σε ακίνητα.

Η ανοδική πορεία του κλάδου των εξοχικών κατοικιών έχει ανακοπεί τους τελευταίους μήνες, λόγω της εντεινόμενης ανησυχίας των ξένων, οι οποίοι αποτελούν πλέον τη συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών εξοχικών, για το αν θα παραμείνει ή όχι στην Ευρωζώνη, που τους αποθάρρυνε να προβούν σε οποιαδήποτε κίνηση.

Αυτή η ανησυχία φαίνεται να έχει μετριαστεί μετά τις τελευταίες εξελίξεις στο πολιτικό και οικονομικό επίπεδο και τα μέτρα που πήρε η ελληνική κυβέρνηση.

imerisia

Παράπονα Ρόδου