Η ΑΑΔΕ έδωσε στη δημοσιότητα έναν εκτενή οδηγό με συχνές ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, που ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2024. Ο οδηγός αυτός φιλοδοξεί να καλύψει όλες τις απορίες ιδιοκτητών, διαχειριστών, αλλά και νομικών προσώπων που δραστηριοποιούνται σε ένα πεδίο όπου τα τελευταία χρόνια καταγράφεται μεγάλη ανάπτυξη.
Ορισμός και εξαιρέσεις
Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών, ανεξάρτητα από το αν γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή εκτός αυτής, αρκεί το ακίνητο να διατίθεται επιπλωμένο και να παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα. Το όριο των 59 ημερών αφορά κάθε ξεχωριστή μίσθωση και όχι το σύνολο των ημερών μέσα στο έτος. Μισθώσεις άνω των 60 ημερών θεωρούνται μακροχρόνιες, ενώ αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες (καθαριότητα, σίτιση κ.ά.), το ακίνητο χαρακτηρίζεται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Υποχρεώσεις για εγγραφή στο Μητρώο
Όλοι όσοι διαθέτουν ακίνητα για έως 59 ημέρες, ακόμη και εκτός πλατφορμών, οφείλουν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, να αποκτούν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και να υποβάλλουν Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής. Ο ΑΜΑ πρέπει να αναρτάται σε εμφανές σημείο σε κάθε αγγελία ή πλατφόρμα.
Τι θεωρείται ακίνητο
Στη βραχυχρόνια μίσθωση ως ακίνητο νοείται διαμέρισμα, μονοκατοικία, κάθε αυτοτελές οίκημα, αλλά και δωμάτια εντός αυτών. Σε περίπτωση διάθεσης μεμονωμένων δωματίων απαιτείται ξεχωριστός ΑΜΑ, όπως και στην περίπτωση τμηματικής μίσθωσης (π.χ. μίσθωση ολόκληρου διαμερίσματος και ταυτόχρονα ξεχωριστών δωματίων).
Στη βραχυχρόνια μίσθωση ως ακίνητο νοείται διαμέρισμα, μονοκατοικία, κάθε αυτοτελές οίκημα, αλλά και δωμάτια εντός αυτών. Σε περίπτωση διάθεσης μεμονωμένων δωματίων απαιτείται ξεχωριστός ΑΜΑ, όπως και στην περίπτωση τμηματικής μίσθωσης (π.χ. μίσθωση ολόκληρου διαμερίσματος και ταυτόχρονα ξεχωριστών δωματίων).
Φορολογία εισοδήματος και ΦΠΑ
Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα εφαρμόζεται το πρώτο, ενώ από τρία ακίνητα και άνω θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Νομικά πρόσωπα φορολογούνται πάντα ως επιχειρήσεις. Αντίστοιχα, ισχύει και για τον ΦΠΑ: απαλλαγή για έως δύο ακίνητα φυσικών προσώπων, υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% για τρία και άνω ακίνητα ή για όλα τα νομικά πρόσωπα.
Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα εφαρμόζεται το πρώτο, ενώ από τρία ακίνητα και άνω θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Νομικά πρόσωπα φορολογούνται πάντα ως επιχειρήσεις. Αντίστοιχα, ισχύει και για τον ΦΠΑ: απαλλαγή για έως δύο ακίνητα φυσικών προσώπων, υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% για τρία και άνω ακίνητα ή για όλα τα νομικά πρόσωπα.
Συνιδιοκτησία και διαχείριση
Σε συνιδιοκτησίες η φορολογική υποχρέωση εξετάζεται ατομικά για κάθε συνιδιοκτήτη, ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων που διαθέτει. Ο τρόπος φορολόγησης του διαχειριστή δεν επηρεάζει αυτομάτως τον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ο ίδιος είναι και συνιδιοκτήτης. Διαχειριστής μπορεί να είναι ο κύριος, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή τρίτα πρόσωπα (κηδεμόνας, εκκαθαριστής, σύνδικος κ.λπ.). Η καταχώρηση του ακινήτου γίνεται μέσω myAADE, με χρήση του ΑΤΑΚ και των σχετικών στοιχείων.
Τέλη και επιβαρύνσεις
Ο οδηγός αφιερώνει μεγάλο μέρος στις νέες επιβαρύνσεις. Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξαρτήτως διάρκειας. Από 2025 ισχύουν διαφορετικά ποσά: 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ τους μήνες Νοέμβριο έως Μάρτιο. Το τέλος αποδίδεται μηνιαίως με ειδική δήλωση. Δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.Παράλληλα, το Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5% έως 0,75% με απόφαση δήμου) αφορά όσους έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Υπ ολογίζεται επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον ΦΠΑ και αποδίδεται μαζί με τις δηλώσεις ΦΠΑ.
Σε συνιδιοκτησίες η φορολογική υποχρέωση εξετάζεται ατομικά για κάθε συνιδιοκτήτη, ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων που διαθέτει. Ο τρόπος φορολόγησης του διαχειριστή δεν επηρεάζει αυτομάτως τον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ο ίδιος είναι και συνιδιοκτήτης. Διαχειριστής μπορεί να είναι ο κύριος, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή τρίτα πρόσωπα (κηδεμόνας, εκκαθαριστής, σύνδικος κ.λπ.). Η καταχώρηση του ακινήτου γίνεται μέσω myAADE, με χρήση του ΑΤΑΚ και των σχετικών στοιχείων.
Τέλη και επιβαρύνσεις
Ο οδηγός αφιερώνει μεγάλο μέρος στις νέες επιβαρύνσεις. Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξαρτήτως διάρκειας. Από 2025 ισχύουν διαφορετικά ποσά: 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ τους μήνες Νοέμβριο έως Μάρτιο. Το τέλος αποδίδεται μηνιαίως με ειδική δήλωση. Δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.Παράλληλα, το Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5% έως 0,75% με απόφαση δήμου) αφορά όσους έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Υπ ολογίζεται επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον ΦΠΑ και αποδίδεται μαζί με τις δηλώσεις ΦΠΑ.
Διαδικασία δηλώσεων
Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Δεν απαιτούνται μηδενικές δηλώσεις αν δεν υπήρξαν αναχωρήσεις. Σε περίπτωση ακύρωσης, κατατίθεται τροποποιητική δήλωση. Το εισόδημα κατανέμεται στα αντίστοιχα έτη όταν μια μίσθωση διαρκεί σε δύο ημερολογιακά έτη. Η οριστικοποίηση του Μητρώου πρέπει να γίνεται έως 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους, ώστε να επιμερίζεται το εισόδημα στους δικαιούχους.
Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Δεν απαιτούνται μηδενικές δηλώσεις αν δεν υπήρξαν αναχωρήσεις. Σε περίπτωση ακύρωσης, κατατίθεται τροποποιητική δήλωση. Το εισόδημα κατανέμεται στα αντίστοιχα έτη όταν μια μίσθωση διαρκεί σε δύο ημερολογιακά έτη. Η οριστικοποίηση του Μητρώου πρέπει να γίνεται έως 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους, ώστε να επιμερίζεται το εισόδημα στους δικαιούχους.
Υποχρεώσεις φυσικών και νομικών προσώπων
Για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα, οι υποχρεώσεις περιορίζονται σε εγγραφή στο Μητρώο, λήψη ΑΜΑ, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, Τέλος Ανθεκτικότητας και δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Όσοι διαθέτουν τρία και άνω ακίνητα οφείλουν να προχωρούν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, με όλες τις συνέπειες: ΦΠΑ, myDATA, Ε3, Τέλος Παρεπιδημούντων. Για τα νομικά πρόσωπα ισχύουν οι ίδιες υποχρεώσεις ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα, οι υποχρεώσεις περιορίζονται σε εγγραφή στο Μητρώο, λήψη ΑΜΑ, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, Τέλος Ανθεκτικότητας και δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Όσοι διαθέτουν τρία και άνω ακίνητα οφείλουν να προχωρούν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, με όλες τις συνέπειες: ΦΠΑ, myDATA, Ε3, Τέλος Παρεπιδημούντων. Για τα νομικά πρόσωπα ισχύουν οι ίδιες υποχρεώσεις ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Διαδικασίες για αλλοδαπούς
Ο οδηγός προβλέπει και λεπτομέρειες για αλλοδαπούς διαχειριστές ή ιδιοκτήτες. Όλοι πρέπει να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ, είτε μέσω myAADE (φυσικά πρόσωπα), είτε μέσω ΓΕΜΗ για νομικά πρόσωπα εντός ΕΕ, είτε μέσω ειδικής διαδικασίας στην ΑΑΔΕ για νομικά πρόσωπα εκτός ΕΕ, με κατάθεση δικαιολογητικών και ορισμό νομίμου εκπροσώπου.
Ο οδηγός προβλέπει και λεπτομέρειες για αλλοδαπούς διαχειριστές ή ιδιοκτήτες. Όλοι πρέπει να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ, είτε μέσω myAADE (φυσικά πρόσωπα), είτε μέσω ΓΕΜΗ για νομικά πρόσωπα εντός ΕΕ, είτε μέσω ειδικής διαδικασίας στην ΑΑΔΕ για νομικά πρόσωπα εκτός ΕΕ, με κατάθεση δικαιολογητικών και ορισμό νομίμου εκπροσώπου.
Κωδικοί δραστηριότητας
Οι νέοι ΚΑΔ για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι δύο:55.20.11.06 για μισθώσεις μέσω πλατφορμών
55.20.11.07 για μισθώσεις εκτός πλατφορμών.
Οι νέοι ΚΑΔ για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι δύο:55.20.11.06 για μισθώσεις μέσω πλατφορμών
55.20.11.07 για μισθώσεις εκτός πλατφορμών.
Ειδικές περιπτώσεις
Ο οδηγός αναφέρεται και σε ζητήματα όπως η πρόωρη αποχώρηση μισθωτή (δεν αλλάζει ο χαρακτηρισμός μακροχρόνιας μίσθωσης), η τμηματική μίσθωση χώρων, η διαγραφή ακινήτου από το Μητρώο, αλλά και η περίπτωση αγνώστων συνιδιοκτητών, όπου το μερίδιό τους πρέπει να κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
Ο οδηγός αναφέρεται και σε ζητήματα όπως η πρόωρη αποχώρηση μισθωτή (δεν αλλάζει ο χαρακτηρισμός μακροχρόνιας μίσθωσης), η τμηματική μίσθωση χώρων, η διαγραφή ακινήτου από το Μητρώο, αλλά και η περίπτωση αγνώστων συνιδιοκτητών, όπου το μερίδιό τους πρέπει να κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
Ένα πλήρες πλαίσιο
Με τις νέες ρυθμίσεις, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια αγορά που κινείται δυναμικά και επηρεάζει τόσο τα φορολογικά έσοδα όσο και τις τοπικές κοινωνίες. Ο οδηγός συγκεντρώνει όλες τις υποχρεώσεις, από την καταχώρηση και την απόδοση τελών, μέχρι τις λεπτομέρειες της φορολόγησης. Για ιδιοκτήτες και διαχειριστές, αποτελεί πρακτικό εργαλείο ώστε να αποφευχθούν λάθη και πρόστιμα, ενώ για την πολιτεία σηματοδοτεί τη στροφή σε αυστηρότερο έλεγχο και διαφάνεια.
Με τις νέες ρυθμίσεις, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια αγορά που κινείται δυναμικά και επηρεάζει τόσο τα φορολογικά έσοδα όσο και τις τοπικές κοινωνίες. Ο οδηγός συγκεντρώνει όλες τις υποχρεώσεις, από την καταχώρηση και την απόδοση τελών, μέχρι τις λεπτομέρειες της φορολόγησης. Για ιδιοκτήτες και διαχειριστές, αποτελεί πρακτικό εργαλείο ώστε να αποφευχθούν λάθη και πρόστιμα, ενώ για την πολιτεία σηματοδοτεί τη στροφή σε αυστηρότερο έλεγχο και διαφάνεια.
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου
Οι απόψεις των διαχειριστών μπορεί να μην συμπίπτουν με τα άρθρα.
Ο καθένας έχει δικαίωμα να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του.
Αυτό δεν σημαίνει ότι υιοθετούμε τις απόψεις αυτές.
Κακόβουλα σχόλια αφαιρούνται όπου εντοπίζονται.
Η ευθύνη των σχολίων βαρύνει νομικά τους σχολιαστές.
Η ταυτότητα των σχολιαστών είναι γνωστή μόνο στην Google.
Όποιος θίγεται μπορεί να επικοινωνεί στο email μας.
Ενδιαφέροντα σχόλια σε όλα τα μέσα μας μπορεί να γίνουν αναρτήσεις.
Περισσότερα στους όρους χρήσης.