Τρέχουν οι ξένοι επενδυτές να αγοράσουν ακίνητα πριν από τον φόρο 15%

Σε αγώνα δρόμου για να ολοκληρώσουν αγορές ακινήτων πριν τεθεί σε εφαρμογή το νέο φορολογικό καθεστώς μπαίνει μέρος των ξένων επενδυτών, με το μεγαλύτερο οικονομικό διακύβευμα να εντοπίζεται στην αγορά πολυτελών κατοικιών.

Η προαναγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών εκτός ΕΕ αλλάζει σημαντικά τα δεδομένα για όσους έχουν ήδη εντοπίσει ακίνητο ή βρίσκονται σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις, καθώς στα υψηλά τιμήματα η πρόσθετη επιβάρυνση μπορεί να ανέλθει σε εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ. Η αλλαγή έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η Ελλάδα έχει εδραιώσει τη θέση της στον διεθνή χάρτη των ακριβών κατοικιών. Κυκλάδες, Αθηναϊκή Ριβιέρα, Κέρκυρα και Κρήτη συγκεντρώνουν σημαντικό ενδιαφέρον από αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας, ενώ Αμερικανοί και Βρετανοί αποτελούν δύο από τις σημαντικότερες πηγές ζήτησης.


Τα στοιχεία της JamesEdition για την περίοδο από τον Σεπτέμβριο του 2025 έως τον Αύγουστο του 2026 είναι ενδεικτικά. Στις ελληνικές κατοικίες με ζητούμενη τιμή άνω των 2 εκατ. ευρώ, το 18,5% των εκδηλώσεων ενδιαφέροντος από το εξωτερικό προέρχεται από τις ΗΠΑ και το 15,5% από το Ηνωμένο Βασίλειο. Μαζί, οι δύο χώρες αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το ένα τρίτο της διεθνούς ζήτησης σε αυτό το τμήμα της αγοράς. Πίσω από αυτά τα ποσοστά, ωστόσο, διαμορφώνονται δύο διαφορετικά προφίλ αγοραστών. Οι Αμερικανοί έχουν ισχυρότερη παρουσία μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ και στρέφονται κυρίως προς τις Κυκλάδες, την Αθήνα και την Αθηναϊκή Ριβιέρα. Οι Βρετανοί κερδίζουν έδαφος όσο ανεβαίνει η αξία της κατοικίας και εμφανίζονται περισσότερο προσανατολισμένοι προς την Κέρκυρα, την Κρήτη και γενικότερα το Ιόνιο.

Εκτός των στατιστικών και στοιχείων που έχουν ανακοινωθεί είναι η Ρόδος και τα Δωδεκάνησα. Το ενδιαφέρον για τα νησιά μας είναι μεγαλύτερο από υπηκόους τρίτων χωρών, από το Ισραήλ, την Τουρκία αλλά και από την Ρωσία!

Σε αυτήν ακριβώς την αγορά έρχεται να προστεθεί η νέα φορολογική παράμετρος. Το μέτρο αφορά κατοικίες που αποκτώνται από φυσικά πρόσωπα, ενώ προβλέπονται εξαιρέσεις, μεταξύ άλλων, για ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα. Για τους αγοραστές που θα υπαχθούν στον νέο συντελεστή, όμως, η επιβάρυνση αλλάζει αισθητά το συνολικό κόστος μιας συναλλαγής.

Η διαφορά γίνεται σαφέστερη μέσα από τους αριθμούς. Σε αγορά ακινήτου αξίας 1 εκατ. ευρώ, φόρος 3% αντιστοιχεί σε 30.000 ευρώ, ενώ με συντελεστή 15% το ποσό ανεβαίνει στις 150.000 ευρώ, δηλαδή κατά 120.000 ευρώ περισσότερο. Όσο ανεβαίνει το τίμημα, η «ψαλίδα» ανοίγει ακόμη περισσότερο. Σε ακίνητο 2 εκατ. ευρώ η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών φθάνει τις 240.000 ευρώ, ενώ σε μια πολυτελή κατοικία αξίας 3 εκατ. ευρώ αγγίζει τις 360.000 ευρώ.
Ισχυρή αμερικανική παρουσία μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ

Η αμερικανική ζήτηση είναι ιδιαίτερα έντονη στις χαμηλότερες και μεσαίες βαθμίδες της αγοράς πολυτελών κατοικιών. Στα ακίνητα με ζητούμενη τιμή κάτω από 1 εκατ. ευρώ, από τις ΗΠΑ προέρχεται το 23% του διεθνούς ενδιαφέροντος, έναντι 10,9% από το Ηνωμένο Βασίλειο και ισάριθμου ποσοστού από τη Γερμανία. Η Γαλλία ακολουθεί με 5,5%. Παρόμοια είναι η εικόνα μεταξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ, όπου οι ΗΠΑ διατηρούν ποσοστό 22,8%. Το Ηνωμένο Βασίλειο ακολουθεί με 13%, η Γερμανία με 9,3% και η Γαλλία με 4%. Η αμερικανική παρουσία παραμένει ισχυρή και στην επόμενη βαθμίδα, μεταξύ 2 και 3 εκατ. ευρώ, με ποσοστό 22,3%. Οι Βρετανοί ανεβαίνουν στο 14,8%, ενώ Γερμανοί και Γάλλοι βρίσκονται στο 11,3% και 5,3% αντίστοιχα.

Με άλλα λόγια, μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ, περισσότερο από το ένα πέμπτο του διεθνούς ενδιαφέροντος για ελληνικές κατοικίες προέρχεται σταθερά από τις Ηνωμένες Πολιτείες, στοιχείο που δείχνει πόσο σημαντική έχει γίνει η συγκεκριμένη αγορά για το ακριβό οικιστικό προϊόν της Ελλάδας.
Στις πολύ ακριβές κατοικίες αλλάζουν οι ισορροπίες

Όσο ανεβαίνει η αξία του ακινήτου, η διαφορά μεταξύ Αμερικανών και Βρετανών περιορίζεται. Στην κατηγορία από 3 έως 5 εκατ. ευρώ, το ποσοστό των ΗΠΑ διαμορφώνεται στο 17,4%, με το Ηνωμένο Βασίλειο να ακολουθεί πολύ κοντά, στο 14,6%. Πάνω από τα 5 εκατ. ευρώ η εικόνα αντιστρέφεται. Το 17,1% των εκδηλώσεων ενδιαφέροντος προέρχεται από το Ηνωμένο Βασίλειο και το 15,7% από τις ΗΠΑ. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η διαφοροποίηση εάν εξεταστεί πόσο ενεργά κινούνται οι υποψήφιοι αγοραστές. Στις κατοικίες αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ, οι ενδιαφερόμενοι από το Ηνωμένο Βασίλειο υποβάλλουν κατά μέσο όρο περίπου 30% περισσότερα αιτήματα ανά άτομο σε σύγκριση με εκείνους από τις ΗΠΑ. Εάν κάθε ενδιαφερόμενος υπολογιστεί μόνο μία φορά, οι Αμερικανοί παραμένουν περισσότεροι, οι Βρετανοί όμως φαίνεται να εξετάζουν μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων πριν καταλήξουν στην επιλογή τους.

Οι επιλογές των Αμερικανών

Διαφορετικός είναι και ο γεωγραφικός προσανατολισμός των δύο αγορών. Για τους Αμερικανούς που εξετάζουν την αγορά κατοικίας άνω των 2 εκατ. ευρώ, οι Κυκλάδες συγκεντρώνουν το 26% του ενδιαφέροντος, ενώ Αθήνα και Αθηναϊκή Ριβιέρα ακολουθούν με 23%. Οι δύο προορισμοί απορροφούν επομένως σχεδόν το μισό της αμερικανικής ζήτησης για τις ακριβότερες ελληνικές κατοικίες. Η Κέρκυρα συγκεντρώνει 15%, η Κρήτη 14%, ενώ Πελοπόννησος και υπόλοιπα νησιά του Ιονίου ακολουθούν με 6% αντίστοιχα.