Πλειστηριασμοί: Το ακίνητο του ΕΦΚΑ στη Ρόδο και η… διπλή περιπέτεια

Οδηγεί την κούρσα σε επίπεδο τιμής εκκίνησης αυτή την εβδομάδα με 7.828.000 ευρώ - Το κτίριο, η ιστορία του και το πρόβλημα που «στοιχίζει» 700.000 ευρώ
 


Εβδομάδα στην οποία κυριαρχούν βιομηχανικά, βιοτεχνικά και επαγγελματικά ακίνητα είναι αυτή που ξεκινά από σήμερα στο πεδίο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.

Την κούρσα μάλιστα στην τιμή οδηγεί ένα επαγγελματικό ακίνητο στη Ρόδο, που μόνο… τυχαίο δεν είναι. Και τούτο καθώς εκεί στεγάζονται οι υπηρεσίες του ΕΦΚΑ.

Στο εν λόγω κτίριο μάλιστα εδρεύει η Τοπική Διεύθυνση e-ΕΦΚΑ Α’ Δωδεκανήσου (Ρόδος), το Περιφερειακό Κέντρο Ασφάλισης (Π.Ε.Κ.Α.) Βορείου και Νοτίου Αιγαίου με έδρα τη Ρόδο, η Γραμματεία ΚΕ.Π.Α. Ρόδου και άλλες υπηρεσίες.

Η διπλή περιπέτεια και το ακίνητο

Το ακίνητο, ωστόσο, το οποίο μισθώνεται, μεταξύ άλλων και από τον ΕΦΚΑ, βρίσκεται αντιμέτωπο με διπλή περιπέτεια. Η μία αφορά το γεγονός ότι βγαίνει στο σφυρί. Η δεύτερη ότι, σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, υπάρχουν σημαντικές πολεοδομικές αυθαιρεσίες που για την τακτοποίησή τους απαιτείται το διόλου ευκαταφρόνητο ποσό των 700.000 ευρώ.

Για να πάρουμε τα πράγματα με τη σειρά, για την Τετάρτη 29 Μαΐου έχει προγραμματιστεί ο επαναληπτικός πλειστηριασμός με οφειλέτιδα την εμπορική εταιρεία «Υιοί Β. Φραγκεσκάκη Α.Ε.» και επισπεύδουσα τη Eurobank για το ακίνητο το οποίο βρίσκεται στο 3ο χλμ. της Εθνικής Οδού Ρόδου – Λίνδου, του Δήμου Ρόδου, εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως.



Με βάση την έκθεση εκτίμησης η αγοραία αξία ορίστηκε στα 3,9 εκατ. ευρώ. Ο αρχικός πλειστηριασμός που έγινε στις 21 Φεβρουαρίου 2024 ματαιώθηκε ελλείψει πλειοδοτών. Ωστόσο, σύμφωνα με την υπ αριθ. 46/2024 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου η τιμή πρώτης προσφοράς για το νέο πλειστηριασμό στις 29 Μαΐου ορίστηκε στο ποσό των 7.828.000 ευρώ.

Πρόκειται ειδικότερα για:
-Αγρό έκτασης 1.200 τ.μ., που βρίσκεται στην κτηματική περιφέρεια Ρόδου του Δήμου Ρόδου,
-Αγρό έκτασης 4.000 τ.μ., που βρίσκεται στην τοποθεσία «Μποϊνού Καρά» της κτηματικής περιφέρειας Ρόδου του Δήμου Ρόδου.


Εντός των πιο πάνω όμορων περιγραφόμενων ακινήτων έχει ανεγερθεί τριώροφο επαγγελματικό κτίριο με 2 υπόγεια, μέσα στο οποίο (κτίριο) στεγάζονται: α) εργοστάσιο επεξεργασίας κρυστάλλων (ανήκον στην καθ’ ης η εκτέλεση οφειλέτιδα εταιρεία) και β) ο e-ΕΦΚΑ Ρόδου (διοικητικές υπηρεσίες). Στο ισόγειο υπάρχει κατάστημα με είδη κιγκαλερίας (που μάλλον δεν λειτουργεί) και κυλικείο. Τα προαναφερόμενα ακίνητα (αγροί) κατασχέθηκαν χωριστά αλλά θα εκπλειστηριασθούν, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 1001 Α περ. β΄ του Κ.Πολ.Δ., ως ενιαίο, αφού αποτελούν λειτουργική ενότητα για την εξυπηρέτηση της επιχείρησης.
Η περιοχή και τι περιλαμβάνει το κτίριο

Η Εθνική Οδός Ρόδου-Λίνδου αποτελεί την κύρια οδική αρτηρία του νησιού καθώς συνδέει την πόλη της Ρόδου με τον οικισμό της Λίνδου. Πρόκειται μία από τις πιο κεντρικές και πολυσύχναστες οδούς της Ρόδου, διπλής κατεύθυνσης με δύο λωρίδες ανά κατεύθυνση με διαχωριστική νησίδα, η οποία οδηγεί στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της Ρόδου.

Η κάθετη απόσταση της περιοχής του ακινήτου από τη θάλασσα είναι περίπου 2 χλμ., από το εμπορικό και διοικητικό κέντρο «Μανδράκι» πόλεως Ρόδου 6 χλμ. και βρίσκεται σε απόσταση 10 χλμ. από τον κρατικό αερολιμένα «Διαγόρας».





Σε γενικές γραμμές, κατά την έκθεση εκτίμησης, πρόκειται για περιοχή με διώροφα – τριώροφα κτίσματα μέτριας έως καλής κατάστασης. Η ευρύτερη περιοχή είναι αξιοποιημένη με χρήσεις εμπορικές (χονδρικό και λιανικό εμπόριο), πολυκαταστήματα, γραφεία αλλά και χρήσεις κατοικίας.

Η δόμηση είναι πλήρως διαμορφωμένη πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, ενώ υπάρχει επαρκής κάλυψη σε υποδομές (νερό, ρεύμα, τηλέφωνο). Πλεονέκτημα της περιοχής αποτελεί η εγγύτητα του στο κέντρο της Ρόδου.

Σημειώνεται ακόμη ότι υπάρχουν πολλά αδιάθετα ισόγεια καταστήματα στην ευρύτερη γειτονιά ( επί της Εθνικής οδού) και ότι είναι σύνηθες επί της Εθνικής οδού πολλοί βιοτεχνικοί χώροι να χρησιμοποιούνται ως καταστήματα.

Η οικοδομή έχει ανεγερθεί εντός δύο όμορων, ανεξάρτητων και αυτοτελών αγροτεμαχίων και με βάση το τοπογραφικό διάγραμμα η συνολική επιφάνεια του αγροτεμαχίου, άρτιου και οικοδομήσιμου, υπολογίστηκε σε 5.311,87 τ.μ.


Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, περί το 1982 εκδόθηκε οικοδομική άδεια περί ανεγέρσεως «ισόγειου με υπόγειο εργοστασίου επεξεργασίας κρυστάλλων». Ακολούθως το 1996 εκδόθηκε νέα οικοδομική άδεια, η οποία αφορούσε «Προσθήκη Α΄ & Β΄ ορόφων (βιοτεχνικών εγκαταστάσεων)», που εν συνεχεία αναθεωρήθηκε στις 21-03- 2000 ως προς την ισχύ της, στις 16-08-2005 με νέα σχέδια και τέλος στις 18-01-2008 με νέα σχέδια και παράταση ισχύος.



Κατά τον από 03.06.2019 Τεχνικό Έλεγχο Ακινήτου, συνιστά τριώροφο επαγγελματικό κτίριο με δυο υπόγεια και μεσοπατώματα, που περιλαμβάνει:

1. Το 2ο υπόγειο επιφανείας 1.053,00 τ.μ., που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, προβλέπεται να έχει χρήση γκαράζ και γι΄ αυτό το λόγο επετράπη να κατασκευαστεί εκτός περιγράμματος του ισογείου. Κατά την αυτοψία, διαπιστώθηκε ότι η χρήση του είναι αποθήκη η οποία είναι ασύμβατη με τη χρήση γκαράζ στη συγκεκριμένη περίπτωση. Επομένως αυτή η αλλαγή χρήσης είναι αυθαίρετη.

2. Στο 1ο υπόγειο, σύμφωνα με την άδεια, σε συνολική επιφάνεια 1.547,90 τ.μ., τα 320 τ.μ. μέτρησαν στο Συντελεστή Δόμησης, σαν βιοτεχνικός χώρος και τα υπόλοιπα 1.227,90 τ.μ. δεν μέτρησαν στο Σ.Δ. και επομένως λογίζονται σαν βοηθητικοί χώροι. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι ο χώρος αυτός είναι ενιαίος μέσα στον οποίο γίνεται επεξεργασία κρυστάλλων (τζάμια) και στον ίδιο χώρο υπάρχουν τα ανεπεξέργαστα και τα επεξεργασμένα κρύσταλλα. Δεν δύναται να διευκρινιστεί ποιος χώρος είναι βιοτεχνικός και ποιος είναι αποθηκευτικός. Επίσης στο ίδιο επίπεδο έχει γίνει αυθαίρετη προσθήκη 8 τ.μ.

3. Στο μεσοπάτωμα του 1ου υπογείου, σε συνολική επιφάνεια 1.385,10 τ.μ., επιφάνεια 280,55 τ.μ. μέτρησε στο Σ.Δ. σαν βιοτεχνικός χώρος ενώ 1.104,55 τ.μ. θεωρήθηκαν βοηθητικοί χώροι. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι τα 192 τ.μ. χρησιμοποιούνται σαν αποθήκη-αρχείο του ΙΚΑ, τα 128 τ.μ. για γραφεία της επιχείρησης και το υπόλοιπο για αποθηκευτικούς χώρους. Επίσης, έξω από το περίγραμμα της οικοδομής προστέθηκαν αυθαίρετα 8 τ.μ. Και σ’ αυτήν την περίπτωση δεν δύναται να διευκρινιστεί αν υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ως προς τον αποθηκευτικό χώρο, δηλ. αν αυτός είναι αποθηκευτικός χώρος γραφείων ή βιοτεχνίας.

4. Το ισόγειο, συνολικής επιφάνειας 1.524,55 τ.μ. προβλέπεται από την άδεια σαν βιοτεχνικός χώρος. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι σήμερα λειτουργούν 2 καταστήματα στην πρόσοψη του κτιρίου, συνολικής επιφάνειας περίπου 576 τ.μ. Το ένα κατάστημα εμπορεύεται είδη κιγκαλερίας, το άλλο λειτουργεί σαν κυλικείο. Τα υπόλοιπα 948,55 τ.μ. είναι χώρος ιατρείων του ΕΟΠΥΥ. Επίσης, στη στάθμη αυτή έχουν προστεθεί αυθαίρετα 8 τ.μ. εκτός περιγράμματος της οικοδομής.

5. Το μεσοπάτωμα του ισογείου προβλέπεται από την άδεια για βιοτεχνικός χώρος. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι υπάρχει το πατάρι του καταστήματος κιγκαλερίας 192 τ.μ. περίπου, ενώ το υπόλοιπα 756,55 τ.μ. είναι γραφεία του ΕΟΠΥΥ.

6. Ο Α΄ όροφος έχει σημερινή χρήση γραφείων του ΙΚΑ. Επίσης έχει προστεθεί αυθαίρετα επιφάνεια 8 τ.μ.

7. Στο Β΄ όροφο – Δώμα της οικοδομής, από την οικοδομική άδεια προβλέπεται η απόληξη του κλιμακοστασίου και λοιποί χώροι συνολικής επιφάνειας 128 τ.μ. χωρίς να προσμετρά στον Σ.Δ. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι υπάρχει ένας χώρος χωρίς χρήση επιφάνειας 64 τ.μ. και ένας δεύτερος χώρος επιφάνειας 128 τ.μ., από τα οποία 32 τ.μ. είναι η πραγματική απόληξη κλιμακοστασίου, ενώ τα υπόλοιπα 96 τ.μ. είναι κενός χώρος χωρίς χρήση.

Στο ακίνητο υπάρχουν ράμπες, δεξιά και αριστερά της πρόσοψης, που οδηγούν μέχρι το επίπεδο του υπογείου.
Τα προβλήματα

Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, παρατηρήθηκε ότι σε όλους τους ορόφους έχει κλείσει με γυάλινη κατασκευή η κλίμακα κινδύνου επιφάνειας 8 τ.μ. περίπου.

Σημειώνεται ότι η νόμιμη χρήση βάσει της οικοδομικής αδείας είναι αυτή των βιοτεχνικών εγκαταστάσεων και ότι δύναται να υπάρχουν γραφεία σε μικρό ποσοστό της επιφάνειας αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση της βιοτεχνίας. Η ευρύτερη αλλαγή χρήσης δεν είναι εφικτή, διότι το κτίριο έχει κτιστεί με ευνοϊκότερο Συντελεστή Δόμησης που προβλέπεται για βιοτεχνικά – βιομηχανικά κτήρια (σ. δ.=0,90), ενώ στην περίπτωση κτιρίου καταστημάτων γραφείων η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 600 τ.μ. κατά μέγιστο.

Έτσι, τα τεχνικά θέματα προς επίλυση αφορούν πρωτίστως στην αλλαγή της χρήσης του κτιρίου από τη νόμιμη που προέβλεπε η οικοδομική άδεια και την ενσωμάτωση της κλίμακας κινδύνου επιφάνειας 8 τ.μ. περίπου στην επιφάνεια του κάθε ορόφου.



Κατά την έκθεση εκτίμησης, οι αυθαιρεσίες αντιμετωπίζονται με ένταξη στο Ν.4495/2017 και εκτιμώμενο πρόστιμο τακτοποίησης 700.000 ευρώ πλέον αμοιβής του μηχανικού. Το πρόστιμο υπολογίστηκε μετά από την εφαρμογή στο ακίνητο των όρων δόμησης που ισχύουν για κτίρια σε εκτός σχεδίου περιοχή και με χρήση γραφείων και καταστημάτων και οι οποίοι, αναφορικά με τα πολεοδομικά μεγέθη της κάλυψης, δόμησης, του ύψους και των πλαγίων αποστάσεων, διαφοροποιούνται σημαντικά από αυτούς της οικοδομικής άδειας για βιοτεχνικό κτίριο.

Τονίζεται, ωστόσο, ότι οι παραπάνω αυθαιρεσίες θα πρέπει να επιβεβαιωθούν μετά από εσωτερική αυτοψία, λεπτομερή τοπογραφική αποτύπωση του αγροτεμαχίου και πλήρη πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου, καθώς ενδέχεται να εντοπιστούν περαιτέρω υπερβάσεις.

Σύμφωνα με παλαιότερη εσωτερική αυτοψία (του 2021) διαπιστώθηκε ότι η γενικότερη κατάσταση συντήρησης του ακινήτου είναι μέτρια. Υπάρχουν φθορές σε επιχρίσματα και δομικά στοιχεία, σε ορισμένα τμήματα και χρειάζεται συντήρηση ιδιαίτερα στο εξωτερικό του. Τμήμα των γραφείων είναι σε πολύ καλή κατάσταση στο εσωτερικό τους, όπου λειτουργούν οι υπηρεσίες του ΕΦΚΑ. Το υπόλοιπο είναι σε μέτρια προς καλή κατάσταση. Στο υπόγειο λειτουργούν βιοτεχνικοί χώροι συνήθους κατασκευής.

Στην παρούσα φάση, το ακίνητο εκτιμήθηκε ως έχει σήμερα, ήτοι κτίριο μικτής χρήσης αποτελούμενο από καταστήματα, γραφεία, βιοτεχνικούς χώρους και αποθήκες, ενώ από την αρχική τιμή αγοραίας αξίας των 3,9 εκατ. ευρώ έχει αφαιρεθεί το ποσό των 700.000 ευρώ για την τακτοποίηση.